Blog Details

See Our Latest Articles & News.

Deze video is de laatste in onze Monday with Matthew-serie met Windermere Chief Economist Matthew Gardner. Elke maand analyseert hij de meest actuele Amerikaanse huisvestingsgegevens om u goed op de hoogte te houden van wat er op de onroerendgoedmarkt gebeurt.


Hallo daar! Ik ben hoofdeconoom van Windermere Real Estate, Matthew Gardner, en welkom bij de laatste aflevering van Mondays with Matthew.

Een paar weken geleden stuurde een van mijn kijkers op You Tube me een briefje met de vraag wanneer ik verwachtte dat de hypotheekrente zou gaan stijgen en, als ik geloofde dat ze zouden stijgen, hoe snel ze zouden stijgen en welke gevolgen hogere tarieven hebben op de huizenprijzen.

Nou, ik wil deze specifieke kijker bedanken voor de vraag, en het wordt het onderwerp van de video van vandaag.

Hoe hypotheekrentes worden ingesteld

Maar voordat we beginnen te kijken naar de toekomst van hypotheekrentes, sprak ik een tijdje geleden met enkele van onze stagiaires hier op kantoor en een van hen vroeg me om uit te leggen hoe hypotheekrentes worden vastgesteld en – omdat dit enigszins relevant is voor het onderwerp van vandaag – Ik dacht dat ik een minuut of twee de tijd zou nemen om je uit te leggen hoe dit allemaal werkt.

Natuurlijk zijn er veel factoren die van invloed zijn op het tarief dat een huizenkoper zelf krijgt, en deze omvatten kredietkwaliteit, loan-to-value-ratio’s en dergelijke, maar de basisrente wordt niet bepaald door naar een huizenkoper te kijken , maar op de economie zelf en in het bijzonder op de obligatiemarkt – en nog specifieker, de rente op 10-jaars Amerikaanse staatsobligaties.

Als u zich nu afvraagt ​​waarom hypotheken met een looptijd van 30 jaar zijn gebaseerd op obligaties van 10 jaar en niet op obligaties met een looptijd van 30 jaar? Dat zou een goede vraag zijn, en dit is het antwoord. U ziet dat we gemiddeld om de 10 jaar verhuizen en daarom!

Hier is een grafiek die het gemiddelde rendement (of rentetarief) op 10-jaars schatkistpapier per maand toont, teruggaand tot 2010 in lichtblauw, en de gemiddelde 30-jaars hypotheekrente in donkerblauw. Ik hoop dat je de hechte relatie die ze met elkaar hebben kunt zien.

Natuurlijk zijn er momenten waarop de obligatierendementen kunnen dalen en de hypotheekrente kan stijgen, en omgekeerd, maar over het algemeen volgen ze elkaar vrij nauwkeurig.

En als je je afvraagt ​​waarom de tarieven niet gewoon hetzelfde zijn, dan is dat omdat een staatsobligatie geen risico heeft – zoals het wordt ondersteund door de Amerikaanse overheid – maar er is enig risico verbonden aan een hypotheek, dus kopers van hypothecaire obligaties verwachten vanwege dit risico moet een premie worden toegevoegd, en sinds het begin van de jaren ’70 de 30-jarige hypotheek gemiddeld iets meer dan 1,5% bedraagt.

Nu zijn er mensen die denken dat de rente op 10-jarige staatsobligaties geen hypotheekrente bepaalt, maar dat het beter is om de betaalde rente op hypotheekobligaties te volgen en, hoewel ik begrijp waarom ze dit misschien denken, de basishypotheekrente wordt in feite bepaald door de rente op staatsobligaties en de rente op hypotheekobligaties wordt bepaald op basis van die basis en wordt aangepast om de heersende risicotolerantie te beheren die beleggers bereid zijn te accepteren, dus ik denk dat het volgen van bewegingen in de rente die wordt betaald op 10-jarige staatsobligaties is de juiste manier om te gaan.

En dat is in wezen hoe de 30-jarige hypotheekrente wordt vastgesteld.

De geschiedenis van hypotheekrentes

Als u deze video’s regelmatig bekijkt, zult u, nu ik graag beginnen met wat context over het onderwerp dat ik behandel, de gemiddelde rente tonen voor conforme hypotheken met een vaste rente van 30 jaar die teruggaan naar hun ontstaan ​​in de begin jaren 70.

Slide is getiteld Mortgage Rates over 4 Decades en de informatie is afkomstig van Freddie Mac Average Rate for 30-jaar vaste hypotheken.  Gebiedsgrafiek toont een tijdlijn van 1970 tot 2021 op de x-as en percentages op de y-as van 0% tot 20% bovenaan.  De kleuren van de grafiek splitsen deze datums in decennia.  Over het algemeen piekt de grafiek in het begin van 1980 boven 18% en daalt langzaam naar beneden tot 2020, waar de tarieven de laagste ooit zijn.

In ’71 bevonden de tarieven zich in het midden van 7% en stegen ze tot iets minder dan 10% in ’74, voordat ze zich terugtrokken, maar, zoals je duidelijk kunt zien, begonnen ze in ’77 te stijgen en eindigde het decennium op bijna 13 % en als je je afvraagt ​​wat tot deze enorme sprong heeft geleid, nou, dit was omdat het land een periode van hoge inflatie was ingegaan.

In de jaren ’70 werd het land in een recessie geduwd, voornamelijk als gevolg van een olie-embargo dat ertoe leidde dat de olieprijs verviervoudigde en dat leidde tot een periode van zogenaamde stagflatie, waarin de inflatie stijgt en de economische activiteit vertraagt.

En in het begin van de jaren ’80 kwamen we in een periode van zogenaamde hyperinflatie, toen een nieuw olie-embargo werd ingevoerd en de Fed werd gedwongen in te grijpen en de korte rente te verhogen, waardoor de rente langs de rentecurve steeg en dit – van natuurlijk – inclusief 10-jarige staatsobligaties die in de herfst van 1981 15,3% bereikten en die, zoals we hebben besproken, ervoor zorgden dat de hypotheekrente in oktober 1981 een recordhoogte bereikte van bijna 18,5%. Tarieven begonnen toen terug te trekken en

In de jaren 90 begonnen de rentetarieven te dalen, maar sprongen opnieuw in ’94 toen de Fed het monetaire beleid verstrakte gezien de aanzienlijke groei die het land zag, maar ze begonnen zich terug te trekken in de tweede helft van het decennium en daalden tot het midden van het decennium. 6’s voordat het in ’99 hoger werd.

In de jaren 2000 daalden de tarieven tot 5,3% in 2003 toen de huizenmarkt een hoge vlucht nam, maar, zoals we allemaal weten, waren het niet allemaal eenhoorns en regenbogen in dit decennium van wat toen was – historisch lage tarieven.

De huizencrash bracht de Fed ertoe om in te grijpen door de rente te verlagen, maar ze begonnen ook massaal hypotheekobligaties op te kopen tegen zeer lage rentetarieven, omdat ze graag een laag rendement wilden behalen zolang het de huizenmarkt stabiliseerde. Als gevolg van hun inspanningen daalde de hypotheekrente met bijna een vol procentpunt, met een gemiddelde van slechts een haar boven de 5 % in 2009.

Meegaand met de golf van lage leenkosten van banken, gingen de hypotheekrentes het nieuwe decennium in met ongeveer 4,7% en bleven gestaag dalen, tot halverwege de drieëntwintig jaar in 2012. Maar in 2013 zie je dat de rente omhoog gaat. Waarom? Een groot deel hiervan heeft te maken met enige paniek op de obligatiemarkt, maar daar komen we binnenkort op terug.

Hoe dan ook, de tarieven stegen in 2014 voordat ze in 2015 daalden tot 3,85% toen de markt tot rust kwam.

Ze stegen weer na de presidentsverkiezingen van 2016, bereikten hun hoogtepunt eind 2018 en begin 2019, maar eindigden het decennium nog steeds onder de 4%.

Wat het huidige decennium betreft, het draait allemaal om COVID-19.

Slide is getiteld Wekelijkse 30-jarige hypotheekrente en de informatie is afkomstig van Freddie Mac.  Langs de x-as staan ​​de data van januari 2020 tot oktober 2021, en op de y-as staan ​​percentages van 2% onderaan en 4% bovenaan.  2 spots zijn gemarkeerd, de eerste is in maart 2020, een piek in de hypotheekrente aan het begin van de pandemische chaos.  De andere piek was in maart 2021, vanwege verschillende factoren die in de hoofdtekst en video worden uitgelegd.

Om te begrijpen wat er de afgelopen jaren is gebeurd, moeten we kijken naar het wekelijkse gemiddelde tarief en ik weet zeker dat u de eerste piek in de grafiek hebt opgemerkt.

En het was volledig te wijten aan het Coronavirus dat een ongekende situatie creëerde voor alle tarieven (niet alleen hypotheken, maar Amerikaanse staatsobligaties en al het andere).

Zie je, investeerders raakten in paniek tijdens de vroege stadia van de pandemie, niet alleen omdat het land – in wezen – voor een korte periode werd gesloten, maar er waren geruchten over iets dat verdraagzaamheid wordt genoemd, en investeerders raakten in paniek dat ze niet zouden worden betaald voor de hypotheekobligaties die ze aanhielden, en ze deden wat we allemaal doen als we ons zorgen maken over de economie en in het bijzonder onze investeringen. Ze komen uit hun investeringsposities en in contanten en dat is absoluut wat ze deden, maar ik moet eraan toevoegen dat ik het niet heb over het feit dat ze dollars onder de matras verstoppen. Nee, ze hebben cashposities ingenomen op financiële markten, de meest liquide en wendbare plek waar een belegger in de VS kan zijn.

En met veel instellingen en individuen die uit obligaties stappen en er zijn niet veel kopers, wat gebeurde er met de tarieven? Dat klopt, ze stonden op om kopers aan te trekken en dat deden ze ook. Zo erg zelfs dat op één enkele dag in maart 2020 de prijzen van hypotheekobligaties 5 keer veranderden! Vrij ongekend.

Hoe dan ook, de Fed keerde terug naar hun oude draaiboek en begon op donderdag 19 maart massaal met het kopen van obligaties met de grootste aankoop ooit van door hypotheek gedekte effecten, maar opmerkelijk genoeg kondigde ze de volgende dag aan dat ze nog meer zouden kopen. . Hoeveel meer, vraag je je af… Nou, ze besloten om drie keer meer te kopen dan de recordaankoop die ze de dag ervoor hadden gedaan!

En hierdoor daalden de tarieven dramatisch en bleven ze de rest van het jaar en tot begin 2021 vrijwel lager.

Maar toen stopte de muziek, zoals je kunt zien in de tweede gemarkeerde piek in de bovenstaande grafiek.

U ziet, er werden speciale verkiezingen gehouden in Georgië en de obligatiemarkt besloot voorafgaand aan de verkiezingen een conservatieve houding aan te nemen en dat leidde weer tot hogere rentes. Maar de verkiezingen waren niet de enige reden waarom de tarieven stegen.

Zie je, COVID 19-gevallen daalden, er leek een verbeterde vaccindistributie te zijn, er werden verschillende sterker dan verwachte economische rapporten uitgebracht en er werd vooruitgang geboekt met een fiscaal stimuleringspakket. Al deze factoren leidden tot hogere rentes, want, zoals u weet, wanneer economisch nieuws positief is, is dat eigenlijk slecht voor de obligatierendementen, aangezien mensen weer in aandelen stappen en uit obligaties stappen, wat uiteraard slecht is voor de hypotheekrente aangezien obligaties een hogere prijs moeten bieden. rentevoet om de weinige kopers aan te trekken die er waren.

Hypotheekrenteprognose

Dus dat is waar we vandaag zijn, maar hoe zit het met de toekomst?

Dia met de titel

Hier is mijn voorspelling voor 10-jarige staatsobligaties tot het einde van volgend jaar en u zult zien dat ik op zoek ben naar een geleidelijke stijging van de tarieven naarmate we volgend jaar ingaan en dit zal ertoe leiden dat de hypotheekrente ook hoger begint te worden.

Dia met de titel 'Gemiddelde koersgeschiedenis en voorspelling van 30 jaar' afkomstig uit Freddie Mac History & Windermere Economic Forecasts.  Staafdiagram toont de geschiedenis van de gemiddelde 30-jarige hypotheekrente van Q1 2020 tot Q3 2021, die een snelle daling laat zien van Q1 2020 tot Q4 2020, en een stabiel plateau in 2021. Windermere Economics voorspelt een gestage stijging vanaf Q4 2021 tot Q4 2022, eindigend op 3,81%.

En hier is mijn prognose voor de hypotheekrente. Hoewel ze hoger zouden moeten stijgen, zie ik de tarieven op zijn vroegst tot 2023 nog steeds niet boven de 4% uitkomen en – zelfs als ze beginnen te stijgen – zie ik het echt niet als een groot afschrikmiddel voor huizenkopers.

Maar voordat je begint te zeggen dat dit de voorspelling van slechts één persoon is en dat het fout kan zijn, laten we eens kijken naar mijn voorspelling in vergelijking met sommige van mijn collega’s in de branche.

Dia met de titel

Zoals u kunt zien, bevinden we ons allemaal in een vrij krappe marge als het gaat om het voorspellen van de gemiddelde rente dit jaar en volgend jaar.

Het komt erop neer dat hoewel de tarieven zullen stijgen, ze zeer concurrerend zullen blijven in vergelijking met historische gemiddelden en dat het onwaarschijnlijk is dat de opwaartse trend in tarieven enige significante invloed op de prijzen zal hebben. Dat gezegd hebbende, hebben veel markten al een betaalbaarheidscrisis en stijgende tarieven zullen zeker een extra tegenwind vormen voor de prijsgroei; er zou echter een aanzienlijk grotere verhoging van de tarieven nodig zijn om de prijzen negatief te beïnvloeden.

Ik hoop dat je de discussie van deze maand interessant vond. Zoals altijd als je vragen of opmerkingen over dit onderwerp hebt, neem dan alsjeblieft contact met me op, maar blijf in de tussentijd veilig daarbuiten en ik kijk ernaar uit om jullie volgende maand allemaal weer te bezoeken.

Dag!

Source

Post Comment

Your email address will not be published.*