Het mooie van beleggen in onroerend goed is dat er zoveel verschillende manieren zijn om geld te verdienen, of het nu gaat om commerciële of residentiële eigendommen.

Beleggers hebben natuurlijk hun voorkeuren. Sommigen geven er de voorkeur aan om eigendommen om te draaien, terwijl anderen er de voorkeur aan geven huisbazen te worden en ze te verhuren (dat wil zeggen, kopen en vasthouden). Flippen versus huren kan grote discussies veroorzaken, dus hier is wat u moet weten over beide opties.

Flippen versus huren: wat is het verschil?

Ook al hebben beide te maken met onroerend goed, ze zijn heel verschillend. Huren betekent een eigendom bezitten en iemand een maandelijks bedrag laten betalen om daar te wonen. Huizen opknappen betekent een onroerend goed kopen tegen een gereduceerde prijs, het verbeteren en het vervolgens met winst verkopen.

Huren is meer een investering, terwijl flippen meer een bedrijf is. Het geld dat u met de laatste verdient, is gebaseerd op het aantal flips dat u kunt doen, en er zijn meer kosten, vooral als u ervoor kiest om het werk niet zelf te doen. Huren is meestal niet zo ingewikkeld als flippen.

Wat zijn de voor- en nadelen van het omdraaien van een woning?

Het proces van flippen vereist geld investeren om het onroerend goed te kopen en moeite doen om het te verbeteren om het vervolgens te verkopen. Dat is een eenvoudig genoeg definitie, maar het is veel gedetailleerder dan dat. Hier zijn de voor- en nadelen van dit proces:

Voordelen:

Directe contante winsten: Vergeleken met kopen en vasthouden, leidt investeringen in onroerend goed met behulp van deze tactiek tot veel snellere winsten. Hierdoor zit u ook minder tijd vast en krijgt u een eenmalige winst zodra u verkoopt.

Minder tijd: Omdat flippen zo snel mogelijk gebeurt, is het geld veel sneller beschikbaar dan bij een buy-and-hold-strategie. Omdat het een snellere manier is om aan geld te komen, kan het ook het vertrouwen van een belegger vergroten en enige ervaring geven voor het kopen en behouden van onroerend goed.

Potentieel lager risico: In termen van waarde is dit ook een strategie met een lager risico en kan het een beter rendement op de investering (ROI) bieden. Het lagere risico komt voort uit het feit dat vastgoedfluctuaties op de lange termijn geen invloed hebben op een eigendom dat snel wordt omgedraaid.

Minder gedoe: Lagere transportkosten verminderen het aantal uitgiften. Omdat de meeste flips betrekking hebben op noodlijdende eigendommen, is de initiële investering meestal lager dan de marktrente. En in tegenstelling tot een buy-and-hold-strategie, heeft u geen contact met huurders en hoeft u zich geen zorgen te maken dat leegstand uw inkomen ondermijnt.


Meer over flippen van BiggerPockets

Wil je leren hoe je huizen omdraait? Dit gedeelte van de BiggerPockets Blog bevat honderden artikelen geschreven door ervaren flippers uit het hele land. De informatie die hier wordt gegeven, kan beginnende flippers helpen om vertrouwd te raken met de basis, en kan ervaren flippers helpen hun bedrijf te systematiseren. Voordat je hieronder begint te graven, krijg je een solide basis om te beginnen met onze Ultieme gids voor flipping-huizen. Degenen die geïnteresseerd zijn om zichzelf grondig te onderwijzen over de flipping-business, willen misschien ook eens kijken Het boek over Flipping Houses door de buitengewoon goed geïnformeerde J Scott. Dit boek is een beknopte en gemakkelijk te lezen gids over de fijne kneepjes van het succesvol opbouwen van een flipping-bedrijf. Verder is het een begeleidend boek, Het boek over het schatten van revalidatiekosten, levert uiterst waardevol aanvullend materiaal op. Meer educatieve inhoud is te vinden op de BiggerPockets-forums, en vooral in ons Rehabbing en House Flipping Forum – doe mee aan de discussie en leer van flippers in het hele land – het is een geweldige plek om die specifieke vragen te stellen die je hebt en directe feedback te krijgen van goed geïnformeerde investeerders. Last but not least, als je wilt oefenen met het berekenen van ALLE uitgaven bij je volgende flip, bekijk dan de nieuwe BiggerPockets Fix and Flip Analysis and Reporting Tool. Probeer het vandaag nog gratis uit!

Flipping Houses


nadelen:

Onrealistische verwachtingen: Hoewel flippen in de kortst mogelijke tijd winst kan opleveren, gebeurt dit niet altijd. Dit komt omdat goede eigenschappen voor fix en flip moeilijk te vinden zijn. De meeste beleggers gaan flippen met onrealistische verwachtingen, wat de zaken nog erger kan maken.

Fiscale kwesties: Aangezien dit kortetermijninvesteringen zijn, heeft flipping zijn eigen fiscale implicaties. Daarom is het belangrijk om deze te overwegen voordat u enthousiast wordt over de winst die u gaat maken.

Problemen voor beginners: Flippen is niet voor iedereen weggelegd, en het kost tijd en ervaring voordat je er goed in wordt. Veel mensen denken dat ze met een paar tv-programma’s en spoedcursussen een flipping-professional op expertniveau kunnen worden, maar dat is nauwelijks het geval.

Hoge investeringskosten: Beleggers denken vaak dat ze snel geld kunnen verdienen met flipping; als ze echter niet over het geld beschikken dat ze nodig hebben, kunnen kortetermijninvesteringen duur uitpakken. Dit komt omdat deze investeringen gepaard gaan met hogere rentetarieven. Veel mensen vergeten ook dat zelfs dit type investering uw geld kan vasthouden, hoewel meestal voor een kortere tijd. De investeringskosten kunnen hoog zijn en u moet ook rekening houden met holding- en transactiekosten.

Houd de 70%-regel in gedachten om deze negatieven te helpen bestrijden. Dit betekent dat een belegger niet meer betaalt dan 70% van de na-reparatiewaarde (ARV) van een woning minus de benodigde reparaties.

Als een ARV bijvoorbeeld $ 200.000 is, maar $ 30.000 aan reparaties nodig is, betekent dit dat een belegger niet meer dan $ 110.000 mag betalen.

Gebruik de volgende formule:

ARV x 0,7 = $ 140.000 – $ 30.000 = $ 110.000

Aannemers inhuren: Hoewel het zelf doen van het werk in een klap geld bespaart, kiest niet iedereen ervoor om dit te doen. Je kunt huren om het werk gedaan te krijgen, maar dit betekent dat je de tijd en energie moet nemen om de juiste mensen te vinden en je moet ze betalen, wat meer kosten wordt.

Leven in een flip kan moeilijk zijn: Om geld te besparen, kiezen sommige flippers ervoor om in hun flipperkast te leven terwijl ze eraan blijven werken. Hierdoor is het moeilijker om werk en ontspanning te scheiden en bent u altijd bezig met wat er gedaan moet worden.

Vermogenswinstbelasting betalen: Deze belasting wordt toegepast op de groei van een investering nadat deze is verkocht. Als u bijvoorbeeld een onroerend goed koopt voor $ 150.000 en het omdraait zodat het $ 300.000 waard is wanneer u het verkoopt, moet u belasting betalen over dat verschil van $ 150.000.

Wat zijn de voor- en nadelen van het houden en huren van een woning?

Net als bij flipping zijn er voor- en nadelen aan het huren van een woning. Overweeg deze wanneer u besluit om verder te gaan met een vastgoedbelegging.

Voordelen:

Inkomen: De meeste beleggingen bieden ofwel een consistent rendement zoals annuïteiten of het potentieel voor aandelenwaardering zoals aandelen. Vastgoed biedt beide. Goede buy-and-hold-investeringen bieden een positieve cashflow die niet alleen de kosten en de schuldendienst compenseert, maar ook zorgt voor een maandelijks inkomen uit huurwoningen.

Bovendien is dit passief inkomen. Zolang huurders hun huur op tijd betalen, heb je elke maand gegarandeerd geld om de kosten en uitgaven van de woning te dekken en aan je portemonnee toe te voegen.

afschrijving: Met de IRS kunt u de waarde van elk onroerend goed over 27,5 jaar afschrijven. Ja, deze afschrijving telt als een negatief inkomen, maar is op papier alleen negatief omdat de kosten voor het in goede staat houden van een woning uit de huurinkomsten kunnen worden betaald.

Minder druk: Dit is een veel langzamer proces. De waarde komt niet van de wederverkoop, de markt heeft weinig tot geen effect op uw cashflow en er is veel minder betrokkenheid vereist om uw rendement te behalen.

Dus de afschrijving “verliezen” vernietigen de positieve kasstroom van het onroerend goed en verwijderen eventuele belastingverplichtingen. Helaas kunnen door de Tax Reform Act van 1986 alleen actieve beleggers hiervan profiteren.

Eigen vermogen opbouw: Helaas komt bij een hypotheek de verplichting om deze terug te betalen. Gelukkig stelt de hierboven genoemde cashflow een belegger in staat om die hypotheek terug te betalen zonder eigen geld uit te geven omdat de huurder het betaalt.

Bovendien wordt elke maand – ervan uitgaande dat u geen aflossingsvrije lening heeft – ook een deel van de hoofdsom afgelost. Voor een lening van 30 jaar gaat ongeveer 15% tot 25% van elke leningbetaling rechtstreeks naar de hoofdsom van de lening. Dat draagt ​​bij aan het eigen vermogen dat u in het pand heeft.

Het versnellen van de afbetaling van het eigen vermogen – het eenvoudige concept dat u bij elke betaling meer betaalt voor de hoofdsom en minder voor rente – helpt om sneller eigen vermogen op te bouwen naarmate u langer een huis bezit.

Waardering: Vastgoed kan, net als elk ander actief, in waarde stijgen of dalen, hoewel de trend omhoog is gegaan. In feite is onroerend goed de afgelopen 40 jaar gemiddeld met 4,62% ​​per jaar gestegen. Gecombineerd met een versnelde afbetaling van het eigen vermogen, groeit uw eigen vermogen exponentieel naarmate u langer een onroerend goed bezit.

Sommigen hebben erop gewezen dat de aandelenmarkt over het algemeen een beter rendement heeft dan onroerend goed. Dat is waar, maar zo eenvoudig is het ook niet. Vastgoed wordt over het algemeen gebruikt met een hefboomwerking van 4:1 of 5:1. Aandelen daarentegen worden zelden gebruikt, vooral na de enorme verliezen die vóór de Grote Depressie werden geleden door degenen die ‘op marge kochten’.

Eigendom: Je bouwt altijd rijkdom op. Er is ook een onmiskenbare trots die gepaard gaat met het bezitten van één of honderd eigendommen. Ten slotte, omdat er geen druk op de belegger is om onmiddellijk te verkopen, kunnen ze het onroerend goed zo lang vasthouden als ze willen.

nadelen:

Fluctuerende marktomstandigheden: Een groot nadeel van deze beleggingsstrategie zijn de marktschommelingen. Als u naar een langetermijnbeeld kijkt, kan een markt die op dit moment waardevolle eigendommen lijkt te hebben, in de loop van de tijd zijn waarde verliezen.

Management problemen: Bij deze vorm van beleggen horen beheertaken. Dat betekent meestal dat er problemen zijn die moeten worden opgelost en dat uw tijd ermee gemoeid is. Het beheren van vastgoed valt vaak buiten de vaardigheden van veel investeerders. Dit betekent meestal ook dat je er tijd en energie in steekt, wat frustrerend kan zijn voor degenen die er geen genoeg van hebben. Als jij dat bent, bekijk dan de kant-en-klare aanbieders in het hele land. De meeste bieden een praktische ervaring voor beleggers die op zoek zijn naar kant-en-klare eigendommen.

Een andere optie is om een ​​vastgoedbeheerder in te huren om alles voor u af te handelen. Het neemt de last van je af, vooral als je geen fan bent van het zijn van een huisbaas, maar het brengt ook de kosten met zich mee om iemand te betalen om het werk te doen.

Gebrek aan goede huurders: Hoewel het handig lijkt dat u een gestage cashflow voor uw verhuur kunt behouden wanneer u een woning bezit, zijn goede huurders vaak moeilijk te vinden. Het vergt veel geduld en kan een tijdrovende bezigheid zijn. Beginnende vastgoedbeleggers moeten ook op hun hoede zijn voor juridische problemen die met huurders kunnen komen.



Is het beter om panden om te draaien of te huren?

Dit is geen wedstrijd. Flippen en vasthouden sluiten elkaar niet uit, aangezien flippen een fantastische manier kan zijn om het geld in te zamelen dat nodig is om onroerend goed te kopen en te houden.

Bovendien is elke belegger anders. Wat voor de ene persoon werkt, werkt niet voor de volgende persoon. Daarom is het zo belangrijk om zo goed mogelijk geïnformeerd te zijn voordat u begint met beleggen in onroerend goed. Je bent nu op je eerste stap.

Het antwoord op het debat over flippen versus huren wordt uiteindelijk beantwoord door de keuze die u maakt, en zoals we hebben besproken, hebben beide voordelen en nadelen. Wat u ook kiest, houd er rekening mee dat elke vastgoedinvestering een onderdeel wordt van uw portefeuille. Daarom is het belangrijk om de keuze te maken die het beste bij jou past.

Huren werkt als je veel geld hebt om te investeren, en het onroerend goed kan lucratief zijn als langetermijninvestering. Als u niet wilt omgaan met de hoofdpijn die gepaard gaat met het beheren van een eigendom, kunt u iemand anders inhuren om het te doen. Het enige wat je hoeft te doen is ze kunnen betalen.

Flipping kan ideaal zijn als u uw bedrijf wilt laten groeien. Het kan snel geld zijn en veel nadat alles is voltooid en het onroerend goed is verkocht.

Source